Mobiilimastialune maatükk tagab omanikule kestva sissetuleku

Valdav osa tuhatkonnast Eestis kõrguvast mastist on mobiilsideoperaatorite endi maa peal. Live Nature on omandanud 65 mastialust kinnistut, paar-kolmsada on eraomanike käes. Foto: Ain Protsin

Kuigi sidemastialust maad õnnestub soetada järjest harvemini, läks osaühingul Live Nature kümmekonna aastaga korda hankida 65 maatükki, mille hoonestusõiguse tasu kindlustab firmale stabiilse rahavoo.

Mobiilsidemastide aluse maa kokkuostmisega 2009. aastal alustanud perefirma OÜ Live Nature, mille juhatusse kuuluvad isa ja poeg Raivo ja Reio Vare, on tänaseks esimeste maatükkide ostmiseks kulutatud raha tagasi teeninud ja tegevjuht Reio Vare võib firma käekäiku iseloomustades kinnitada: „Kiitma ei hakka, aga laita ka ei saa.”

Tõsi, viimasel paaril aastal ostetud pikaajalise hoonestusõigusega maatükkide seas mobiilimastide alust maad enam pole, küll aga on portfelli lisandunud ühe tööstushoone alune maa, Ida-Virumaal kaevandusraudteede alust maad, tankla alla jääv maatükk, lisaks paarsada hektarit põllumaad. Ettevõtete maad, mis on koormatud pikaajalise tasulise hoonestusõigusega. Majanduslikult ollakse sealmaal, et kolmveerandi ulatuses on kogu tegevuse jooksul maade soetamiseks tehtud investeeringud tasa teenitud.

Makstakse ette tulevikutulu arvelt

Kui põllumaa on kaetud enamasti kasutusvalduse lepingutega, siis mastialustel maadel on mobiilioperaator sõlminud maaomanikuga keskmiselt 30 aasta pikkuse hoonestusõiguse lepingu. Nii maksab rajatise omanik maaomanikule regulaarselt hoonestusõiguse eest. See võib olla mõnisada eurot, aga võib küündida ka mitme tuhande euroni aastas. Keskmine on 2000 eurot. Keskmise mastialuse maa suurus on 9200 m².

Live Nature äriidee on lihtne ja peaaegu riskivaba, sest kui mast on püsti, siis maaomanik sellest lahti niikuinii ei saa, sideoperaator aga on rajatisse investeerinud, tahab seda kasutada ning tal pole vahet, kellele hoonestusõiguse eest maksta. See on raudkindlalt maaomaniku kukrusse laekuv raha.

Ettevõte ostab maaomanikult, kelleks siiani on valdavalt olnud mõni talupidaja, mastialuse maa ära, kusjuures hinna eest, mis on 11–12 korda kõrgem sideoperaatori siiani makstavast aastatasust, seega 20 000 – 30 000 eurot. 

Ettevõte ostab maaomanikult, kelleks siiani on valdavalt olnud mõni talupidaja, mastialuse maa ära, kusjuures hinna eest, mis on 11–12 korda kõrgem sideoperaatori siiani makstavast aastatasust, seega 20 000 – 30 000 eurot. Makstava tasu suurus on arvestatud nii, et hiljemalt tosina aasta pärast peaks olema maatüki ostuks kulunud raha hoonestusõiguse tasude arvelt kokku kogutud.

Mobiilimaste on Eestis tuhatkond, aga kuna tegevuse algusaegadel ostsid mobiili­operaatorid mastialuse maa pigem endale välja, siis hoonestusõigusega n-ö võõral maal paiknevaid maste võib olla 250–300 ringis. Põhjus, miks neid maid enam müüa ei taheta, on Reio Vare hinnangul selles, et inimestel, nende maade omanikel, puudub tungiv vajadus müüa ja nad eelistavad pidevat väikest tulu ühekordselt saadavale rahasummale.

Maaomanik saab raha peo peale

Maid, mis kuuluvad mobiili­operaatoritele, ei suudaks Live Nature osta seetõttu, et nende eest küsitav hind oleks liiga krõbe. Operaatoritel on ükskõik, sest põhimõtteliselt on neil iga sellise müügitehingu korral olnud võimalik kasutada ostueesõigust, aga Vare ei mäleta, et mastialuste maade puhul seda kordki oleks tehtud.

Rehkendus on lihtne – ühelt poolt summa, mida meie oleme valmis välja käima, ja teiselt poolt see, mille omanik saab terve hoonestusõiguse lepingu vältel. Kokkuvõttes saab ta teisel juhul lõpuks ikka rohkem.

„Inimeste kaalutlused on erinevad. Müüakse siis, kui seda raha on kohe tarvis. Rehkendus on lihtne – ühelt poolt summa, mida meie oleme valmis välja käima, ja teiselt poolt see, mille omanik saab terve hoonestusõiguse lepingu vältel. Kokkuvõttes saab ta teisel juhul lõpuks ikka rohkem,” selgitas Reio Vare.

„Meile on müünud oma maatüki inimene, kes ehitas saadud rahaga tütrele maja. On selline, kes müüs kinnistu ja jagas raha laste vahel ära. On olnud soliidses eas inimene, keda ei peibutanud perspektiiv pika aja vältel jupikaupa tulu saada, tal oli vaja seda kohe. Võib üldistada, et enamasti müüakse neid maid meile siis, kui saadavale rahale on olemas konkreetne rakendus, vahel isegi vajadus.”

Omal ajal said monopoolses seisus olnud sidemastide omanikud maa kätte piltlikult öeldes maanteeröövli hinnaga. Reio Vare teab rääkida juhtumitest, kui maaomanikule on pakutud poole vähem sellest, millega Live Nature lõpuks kinnistu ostis.

Kui nüüd taas kusagile uut masti planeeritakse, on maaomanikud ilmselt märksa teadlikumad ja võileivahinna eest oma maale enam kui põlvkonnapikkust hoonestusõigust ei loovuta. Eks operaator teab täpselt, palju ta kusagil mingi maatüki eest on valmis maksma, paraku maaomanik seda ei tea, mistõttu tulemus olenebki inimese söakusest võimalikult palju küsida ja hinna üle tingida.

Mastid jäävad ka tulevikus

Reio Vare kinnitas, et mobiilimastide aluste maade hoonestusõiguse tasu on liinide ja trasside eest makstavate talumistasude ja kompensatsioonidega võrreldes maaomaniku jaoks märksa õiglasem ja tulusam, sest talumistasusid arvestatakse hoopis teistsugustel alustel. Maaomanikud teavad hästi, et oma kaitsetsooni alla mitu hektarit võtva kõrgepingeliini eest aastas saadav riiklik talumistasu võib jääda vaid paari-kolmekümne sendi piiresse või paremal juhul küündida mõnekümne euroni.

„Meil on tegelikult ka hektarite kaupa talumistasude alla käivat maad, kus elektri- või sidekaablid, ja oleme ka neid tasusid taotlenud, aga oleme saanud seda vaid umbes 28 eurot,” rääkis Vare. „Äriliselt ei tasu nende tasude korjamine kuidagi ära – midagi makstakse, aga omaniku jaoks on seda selgelt liiga vähe. Kuigi tõele au andes võib elektriliin ühest mastist märksa enam maaomanikku häirida. Samas peab ka aru saama, et kui liinide eest makstaks soliidset tasu, oleks ka meie võrgutasud hoopis midagi muud, kui nad praegu on. Elektriliine on ühiskonnal vaja. Ka maste on vaja, aga nende rajamise kohta on siiski võimalik valida, maaomanikul ei teki võimalust deklareerida – kas minu maale või üldse mitte kusagile.”

Aastas püstitatakse Eestis kümmekond uut mobiilsidemasti, nende hulka pole arvestatud kas korstnate otsa või kõrgemate majade katustele paigaldatud saatjaid. Sideoperaatorid ise hindavad, et ka 5G-võrgu arendamine ei tohiks uute mastide nõudlust kasvatada, sest kuigi see peaks katma kogu Eesti, on 5G fookus suunatud ennekõike linnadele ja teistele tiheasustusega aladele.

Reio Vare möönis, et hoonestusõiguse tasu pealt teenimise äri on selgelt nišivaldkond, see pole klassikaline rendiäri ega võrreldav ka mõne muu kinnisvarategevusega. Ta on rahul, et ettevõte on kasumlik ka siis, kui enam midagi uut osta ei õnnestu. Ta tõdeb, et selle profiiliga sobivaid kinnistuid ongi vähe. Kui üks aastas leitakse, on isegi hästi.

Samas – kui selliseid maatükke on omandatud kümneid, on nende omanik taganud endale aastakümneteks stabiilse rahavoo. Kusjuures teatud etapist, eriti kui maid juurde ei osta, muutub kasumimarginaal juba märkimisväärselt suureks.

Reio Vare ütles, et ka kahekümne aasta pärast on see äri üsna sarnane praegusega.

„Nüansid muutuvad, aga mastid ja saatjad nende otsas jäävad, sest mobiilside peab ju levima.”

Pikaajaline väikese tulukusega, aga raudkindel rahapaigutus

Mobiilifirma saab omanikult 30 aasta pikkuse hoonestusõiguse lepingu näiteks 4000 m² suurusele maatükile, lepingus fikseeritakse iga-aastane hoonestusõiguse tasu näiteks 2000 eurot.

Leping on jäik, maaomanik ei saa sellest taganeda ega tasu suurust muuta.

Live Nature ostab omanikult hoonestusõiguse lepinguga koormatud maatüki 11kordse hinnaga ehk 22 000 euroga. Sõlmitakse notariaalne leping, maatükk vahetab omanikku.

Sideoperaator jätkab lepingu järgi igal aastal hoonestusõiguse tasu maksmist, nüüd aga juba mastialuse maatüki uuele omanikule.

Tosina aasta möödumisel on tehtud investeering tagasi teenitud, edasi teenib mastialune maa juba kasumit, antud juhul näiteks 18 aastat, seega 36 000 eurot. Loomulikult võib hoonestus­õiguse lepingut tähtaja saabumisel pikendada.

Allikas: Live Nature