Otsid maakodu Lõuna-Eestisse? Suhtle kohalikega ja ära looda panga peale!

Tarmo ja Maris Põkka leidsid oma kodusadama Põlvamaal Ahja jõe ääres. Ehitamist on vanas talus väga palju, aga saun on juba praegu nagu muinasjutus. Foto: Kristina Traks

Kinnisvaraportaalidest paistab, et Kagu-Eestis on müügil igasuguseid maakodusid, kuid maaklerite sõnul on tegelik turg palju laiem – väga palju kinnisvara vahetab omanikku nii, et see n-ö avalikku müüki ei jõuagi. Seevastu paljud majakuulutused ripuvad aastaid netis, enne kui uue omaniku leiavad.

Maale kodu leida pole sugugi lihtne. Lähemal uurimisel võib selguda, et hoolimata paljudest müügis taludest on hinna ja omaduste poolest sobilikke ikkagi väga vähe. Lõuna-Eestisse kodu otsinud Maris Põkka meenutab, kuidas nad kolm aastat tagasi abikaasa Tarmoga sõna otseses mõttes kinnisvararalli läbi tegid. Nende soov oli leida endale Lõuna-Eestis talu, kus saaks aasta ringi elada. Tööd Maris ja Tarmo ei kartnud, kuid maja pidi olema seisukorras, et seal oleks midagi renoveerida.

Koduotsingule läheneti lausa metoodiliselt. Maris ja Tarmo lappasid läbi Põlva-, Valga-, Tartu- ja Jõgevamaa kuulutused, mis olid kunagi vähegi huvi pakkunud. Seejärel sõitsid nad kolme päevaga maha ligi 2000 km ja vaatasid üle 42 talukohta. Ringsõidu eesmärk oli teada saada, mis olukord turul reaalselt on ja mida saada on. Et ringreisi huvitamaks muuta, panid Maris ja Tarmo nähtud taludele kümne palli skaalal hindeid. Nad olid üsna kriitilised – kohtade keskmine hinne oli 3,4 ja vaid kolm talu sai üle 7 palli. „Nende kolme puhul tekkis tunne, et tahaks helistada maaklerile ja majja sisse vaadata,” kirjutab Maris blogis www.kodusadam.wordpress.com.

„Meie hinnangul alla 22 000eurose müügihinnaga kinnistud on n-ö ainult krundid – hooned on nii kehvas seisus, et seal ei ole midagi renoveerida. Kuni 30 000 eurot maksvad kohad nõuaksid kõvasti tööd ja mõni tuleks kokku lükata. Sealt edasi on majad juba elamiskõlblikud ja ei pea kohe hakkama ise uut maja ehitama. Muidugi eeldusel, et oled nõus leppima pesemisvõimaluse puudumisega. Paljude kinnistute kohta saime aru, et omaniku soovitud hind on reaalsusest väga lahus ning just kallimad kinnistud paistsid kõik olevat ülehinnatud.”

Veekogu, põlispuud ja privaatsus

Robinson Kinnisvara maakler Ene Lina ütleb, et otsitakse kinnisvara, mis asub veekogu lähedal, maastik võiks olla Lõuna-Eestile kohaselt reljeefne, krundil kasvada põlispuud ja kindlasti peab koht olema privaatne.

„Enam-vähem elatava maakodu saab kätte alates 45 000 eurost, Tallinna kesklinnas asuva pisikese korteriga samas hinnaklassis on võimalik osta endale juba vägev talu. Aastate jooksul on hinnad tõusnud. Üldiselt on nii, et kui hind ja kvaliteet on paigas, siis läheb kinnisvaramüük kiiresti, vastasel juhul võib maja ostjat oodata aastaid,” sõnab ta.

Remaxi maakler Marta Vaidla lisab, et otsitakse maamaju, mis asuvad küll metsa sees, kuid millele on hea ligipääs. „Mida lähemal asub Tartule, seda parem. Hästi oluline on ühendus ligidal oleva asulaga. Maja peaks olema seisukorras, et kohe poleks vaja alustada kapitaalremonti. Sageli ei ole vannitoa olemasolu primaarne.”

Vaidla räägib, et on palju kokku puutunud inimestega, kes otsivad aastaringseks elamiseks maakodu. Neidki on mitu gruppi – osa tahab kolida linnast maale ja elada seal unistuste maaelu, teised aga otsivad maale elamist seetõttu, et maamaja hind on neile taskukohane.

Laenu saada on üliraske

Maris Põkka meenutab, et kui nad olid leidnud sobiliku talu Põlvamaal Ahja jõe ääres, algas suur laenutrall. Maja ostuks küsisid nad laenu viieteistkümnelt ettevõttelt. Neist seitse ütles kohe „ei”, paar tükki pakkus ülikõrge intressiga laenu ja üks soovitust palju vähem. „Põhiprobleem on ostetavas kinnisvaras, kuna 1870. aastal ehitatud hoone vajab remonti ega ole enamikule laenupakkujatele tagatiseks piisav, olenemata hindamisaktist,” sõnab ta. Lõpuks saadi talu ostuks laenu Coop Pangast ja lisatagatiseks läks Marise lapsepõlvekodu.

„Pankadest on maakohtadesse raske laenu saada. Pangad vaatavad, kas majades on veevärk ja pesemisvõimalus. Kui talu vajab renoveerimist, siis on vaja tehtavate tööde hinnakalkulatsiooni,” ütleb Ene Lina. Marta Vaidla sõnul on maamaja pangalaenuga, kuid ilma lisatagatiseta sisuliselt võimatu osta. Nii tulebki arvestada sellega, et oleks olemas raha omaosaluse katmiseks või siis lisatagatis. „See on hästi suur probleem, et pangad ei anna laenu maale kinnisvara ostmiseks. Elementaarne on, et hoones peab olema pesemisvõimalus tänapäevase vannitoa näol, samuti ligipääs avalikult teelt või teeservituudi leping naabritega. Tundub, et pangad ei taha tagatisena võtta talu juurde kuuluvat maad, ka mitte põllu- või metsamaad. Arvesse lähevad vaid hooned,” räägib Vaidla.

Kui maja on juba mitu aastat müügis olnud, siis on omanik tihti nõus ka järelmaksuga, peaasi et saaks müüa.

Omaette lugu on maamajade hindamisega. Linnas annab kinnisvarahindaja hinnangu võrdluses sarnaste tehingutega, kuid maal on tehinguid vähe, kinnisvarad väga erinevad ning neid polegi võimalik võrrelda. Samuti tehakse tehinguid, kus maja müüakse sugulaselt sugulasele sümboolse hinnaga. See muudab piirkonna statistikat, mida hindajad aluseks võtavad.

Talusid müüakse ka järelmaksuga. „Kui maja on juba mitu aastat müügis olnud, siis on omanik tihti nõus ka järelmaksuga, peaasi et saaks müüa. Sel juhul sõlmitakse notari juures võlaõiguslik leping, kus on kirjas sissemaksu suurus ja aeg, mille jooksul summa tasutakse. Kinnistu omand läheb üle, kui on makstud kogu raha. See variant kätkeb muidugi riski, et võib sattuda ebaausa ostja peale, kes ei kavatsegi midagi maksta ning kui lubada ta juba majja elama, siis oled saanud omale puuküürniku,” sõnab Vaidla.

Varjatud kinnisvaraturg

Üldiselt iseloomustab Vaidla maamajade turgu nii: on neid, kes sooviksid väga osta maale elamist, kuid otsitut polegi turul. Samal ajal on pakkumises tohutu hulk maju, mida keegi ei taha. Näiteks on vähe saada nn maaga majapidamisi, kuid paljud maalekolijad soovivad siiski, et talu juurde kuuluks maad. Samas leidub hulgaliselt talusid, mille ümber on vaid vaevu hektari jagu õuemaad. „Põllu- ja metsaettevõtted on ostnud talusid kokku, maad on välja lõigatud ning maja müüakse maadest eraldi. Samas – on ka ostjaid, keda maa väga ei huvitagi ja neile piisabki vaid õuemaast,” selgitab Vaidla.

Vaid kinnisvaraportaalidele aga maakodu otsides loota ei maksa. „Müügil olevat kinnisvara on palju rohkem, kui näha avalikust portaalist,” ütleb Vaidla. Tuleb ette, et kinnisvara on lausa defitsiit. Näiteks valitseb Värskas Vaidla sõnul selline olukord – korterid on alevikus nii suur defitsiit, et ostuhuvilised on lausa järjekorras. Tühjalt seisvaid kortereid on ka, kuid omanikud lihtsalt ei müü neid: näiteks hoitakse korterit, et oleks seenel käies kuskil ööbida.

„Setomaal on portaalides umbes 35 kinnisvarapakkumist, kuid meil on 165 küla, millest igaühes on vähemalt üks maja müügil. Nii erinev on tegelikkus ja see, mida näed internetist,” sõnab Vaidla, kes elab ise Värska lähedal. „Portaalis on majad, mis on seal juba kaua olnud, kuid müügiinfo levib hoopis teisi radu pidi, näiteks tuttavate kaudu ja kogukondlikes Facebooki gruppides. Korralike majade müük läheb kiiresti – näiteks kui panna üles n-ö elatava ja veekogu läheduses asuva maja müügikuulutus, siis juba järgmisel päeval on huvilised olemas.”

Pangad on ettevaatlikud

Millistel tingimustel üleüldse on võimalik talu ostuks laenu saada?
Swedbanki eluasemelaenude valdkonnajuht Anne Pärgma ütleb, et Swedbank annab laenu, kui laenusoovija maksevõime on piisav laenu tagasimaksmiseks. Eluasemelaenu puhul loeb tagatis ja siit edasi on omakorda vajalik omafinantseering. Võimalik on võtta ka Kodu väikelaenu, milleks pole tagatist vaja ja mis sobib ka kinnisvara ostuks või renoveerimiseks. Väikelaenu summa on 5000 kuni 20 000 eurot.
„Kinnisvara tagatisega laenul on omafinantseeringuks ligikaudu 30 protsenti ja laenusumma algab 10 000 eurost. Paljudel juhtudel kasutatakse olemasolevat kinnisvara tagatisena, et soetada maakodu. Kui tagatise väärtusest piisab laenu väljastamiseks, pole omafinantseering vajalik,” selgitab ta.
Tagatiseta laenu puhul polegi vaja tõestada vara seisukorda, oluline on vaid laenuvõtja võimekus laen tagasi maksta. „Kinnisvara tagatisega laenu puhul on lisaks laenuvõtja maksevõimele vaja aru saada, mis seisukorras on tagatis. Heas korras elukondlik kinnisvara sobib tagatiseks hästi. Kui kinnisvara seisukord vajab parendamist, küsib pank kindlasti ostja plaanide ja raha kohta. Kui lisaks vara ostu finantseerimisele on vaja täiendavat raha vara renoveerimiseks (ja omafinantseering selle jaoks puudub), küsib pank veel lisatagatist,” räägib Pärgma.
„Kui soovitakse osta halvas seisukorras ja renoveerimist vajav kodu ilma soovita ja rahata see korda teha, siis selline tagatis pangale ei sobi. Maksevõime olemasolul soovitame sel juhul laenu, kus tagatist vaja ei ole. Olulist parendamist vajavat maja, millel on läbimõeldud renoveerimisplaan, finantseerime hea meelega, arvestades, et laenuvõtja maksevõime on tugev, omafinantseering piisav ja tagatise seisukord paranemas.”
Coop Panga eralaenude tiimijuht Tene Mäerand sõnab, et kui laenutaotlejal on stabiilne sissetulek ja varasem korrektne maksekäitumine, siis pole oluline, kas finantseeritakse suurlinnas paiknevat korterit või maapiirkonnas asuvat talu. Küll aga sõltub finantseerimise otsus ja see, kui palju tuleb kliendil endal panustada rahaliselt või lisatagatise näol, juba konkreetse kinnisvara seisukorrast ja asukohast.
„Siin tuleb vajadusel appi KredExi käendus. Laenu põhiline tagasimakseallikas on laenusaaja sissetulek ja tagatis on vaid lisakaitse,” ütleb ta. Kui ostetav objekt vajab kapitaalremonti, siis pank analüüsib kliendi võimet maja korda teha kas omavahenditest või lisalaenuga. Tarvilik on ehitise korras dokumentatsioon: andmete vastavus Ehitisregistrile ja kasutusloa olemasolu.