Läti piiri lähedus ei ole kinnisvaraturul määrav näitaja

Mõisakülas on müügis kaks aastakümmet tagasi kirikuks ehitatud hoone ja koguduse külalistemaja. Foto: Erakogu

Kuigi liikumine kahe riigi vahel on vaba, lahutab Eestit ja Lätit siiski 339 kilomeetri pikkune riigipiir. Maa Elu uuris neljalt eri piiriäärses maakonnas tegutsevalt kinnisvaramaaklerilt, kas lõunanaabri lähedus piiri ääres asuva kinnisvara hinda kuidagi mõjutab ja mis seisus sealne kinnisvara üldjuhul on.

Valgamaa

Pindi Kinnisvara Valga kontori maakler Hans Heinjärv ütleb, et otseselt sellist mõistet nagu  „piiriäärne kinnisvara” tema töös ei eksisteeri, semantiliselt on selleks muidugi kogu kinnisvara, mis asub riigipiiri vahetus naabruses: „Aga siingi on see väga suhteline – Valgas tunnetame piiri ühtmoodi, endise Taheva valla aladel hoopis teisiti. Erinevalt Võrumaa idapiirist on Valgamaa piir Euroopa Liidu sisepiir ja endise Liivimaa osana on inimesed kogu aeg piiriüleselt toimetanud. Valga linnas piir pigem ühendab kui eraldab. Seega Valgamaal ma ei eristaks üldse piiriäärset kinnisvara.” Heinjärve sõnul ei puutu Pindi KV Läti piiri läheduses asuva kinnisvara ostu ja müügiga kokku ülemäära sageli. Enim endise Taheva valla aladel, kus eelistatuim on omakorda Koiva jõe äärne piirkond oma Lõuna-Eestile iseloomuliku kauni loodusega. Aga näiteks endise Hummuli valla alad on vähem nõutud ja seal on vara raske realiseerida, peamiseks põhjuseks infrastruktuuri puudus. „Kõige aktiivsem on loomulikult Valga linna turg, kus eelkõige üüriturul, aga mitte ainult, teevad ilma naaberriigi kodanikud, kes Eestisse tööle asunud. Meie vahendatavatest tehingutest 80–90 protsenti toimub Valga linnas või lähiümbruses. Muudes piirkondades on tehinguaktiivsus madalam.

Maapiirkonnas, sealhulgas piiri lähedal müüakse ja ostetakse taluhooneid ning elamuid just koduks, mitte suvilaks. Suvekodud on pigem ajas taanduv segment. Põllumaade müük on spetsiifilisema turuga ja avalikku müüki väga ei praktiseerita,” kommenteerib Heinjärv.

Eelneva põhjal võib järeldada, et piiri lähedus kinnisvara müüki üldiselt ei mõjuta. Hoopis olulisemad on asukoha sobivus, infrastruktuur ja väljaspool linna looduskaunis ümbrus. Enim tuntakse Valgamaal huvi elamiskõlblike, elementaarsete kommunikatsioonidega ja heas asukohas elamute vastu, nõutuim hinnaklass on 10 000 – 25 000 eurot. Heinjärv tõdeb naljaga pooleks, et piiri ääres asumine tõstab kinnisvara hinda vaid Läti poolel, kus hundijalavee müüjad ärikinnisvara segmendis elevust on tekitanud.

Piiri lähedal asuva kinnisvara seisukorra kohta ütleb Heinjärv, et enamasti on see kehvapoolne: „Eelmisest Eesti ajast pärinev ja pikka aega tühjalt seisnud vara on ajahambast puretud. Aga samal ajal leidub ka mõni pärl, mis kenasti korda tehtud. Kahjuks neid ei müüda, kuna on valminud pika perspektiiviga ja isiklikuks kasutamiseks. Ääremaale investeerija peab olema suhteliselt jõukas, sest pangad renoveerimata varale sellises asukohas hästi ei vaata. Eks seetõttu on selliste varade omanikud kahe korra asemel üheksa korda mõõtnud. Seepärast satuvad need pärlid ka turule haruharva. Oma vara müüvad enamasti piirkonnast lahkujad, elukoha vahetajad, pärijad jne. Ostjad on kohalikud, harvem piirkonda naasvad inimesed ja uustulijad. On ka lätimaalasi, kes sätivad ennast siiapoole piiri tasuvamate töökohtade ja parema sotsiaalkindlustussüsteemi tõttu. Esineb pensioniealisi, kes Tartus ja mujal kinnisvara müües kolivad Valgamaale, seda nii majanduslikel kui rahulikumast elukeskkonnast tulenevatel põhjustel.”

Heameel on Heinjärvel selle üle, et Valgamaale kodu ostjate seas on noorigi peresid. „Nende suurim probleem on pangalaenu vähene kättesaadavus või on see võrreldes suuremate keskustega kõvasti kallim, sisuliselt pakutakse neile eluasemelaenu asemel väikelaenu. Aga sellest aastast meenub noor  pere, kes müüs Harjumaal korteri ja soetas Valga linna suure maja. Raha jäi veel kõvasti üle ja nad olid rahuliku ja mõnusa elukeskkonna üle üliõnnelikud. Valgamaal on ajal hoopis teine tähendus kui Harjumaal, seda positiivses mõttes,” kinnitab Heinjärv.

Kohalikule kinnisvaramüüjale soovitab ta ennekõike kannatlikkust: „Igale varale on olemas ostja. Vahel kulub selleks kaks kuud, vahel kaheksa aastat. Mida kaugemal keskusest, seda enam tuleks kuulata spetsialistide nõu vara hinnastamisel ja esitlemiseks ettevalmistamisel.”

Viljandimaa

„Viljandimaal on umbes 80 km väga liigendatud piirijoont Lätiga. Suuremas osas on seal sood ja rabad, kuid ka mitu asulat. Kui võtta piirialaks ligikaudu viis kilomeetrit piirist, jäävad alasse Mulgi valla Lilli, Penuja, Laatre, Kamara küla ning Mõisaküla linn,” ütleb kinnisvarabüroo Uus Maa Viljandi kontori maakler Malle Allese. „Meil on tulnud vahendada kortereid ja maju Mõisakülas ning Kamara külas. Hetkel on näiteks pakkumisel eksklusiivne objekt Mõisakülas: kirik, mis on 20 aastat tagasi spetsiaalselt kirikuks ka ehitatud. Uusapostlikul kirikul oli tollal Mõisakülas arvukas kogudus, mis praeguseks on kahanenud alla kümnele liikmele ja nii ei ole neil mõistlik enam nii suurt hoonet majandada. Seal on üks suure saaliga peahoone ning teine, väiksem maja, mis on koguduse külalistemaja. Huvilisi on paraku kasinalt.”

Allese julgeb väita, et piir ei ole magnet, mis tõmbaks. Kui inimene soovib privaatsust, võib seda leida väga paljudest teistest kohtadest. „Vahendasin eelmisel aastal Mõisakülas ühe eramu müüki ja uskumatult palju oli huvitundjaid. Ostja, noore õpetaja pere, tuli hoopis Tallinnast. Sel aastal on Mõisakülas toimunud 20 tehingut, neist kaheksa korteritega. Korterite müügihinnad on jäänud 1000 ja 15 000 euro vahele ning majade hinnad jäävad paraku samasse hinnaklassi. Palju soovitakse elamuid, kuhu on võimalik põhimõtteliselt kohe sisse kolida ja siis korrastama hakata. See aga eeldab, et katus on korras ja küttekolded töötavad. Kahjuks pole selliseid hooneid enam kuigi palju alles jäänud, need on lihtsalt liiga kauaks ootama jäetud.”

Piiri läheduses asuvad hooned on Allese kinnitusel paraku pika tühjalt seismise jooksul üsna lagunenud. „Palju on selliseid hooneid juba maantee ääres, kuid kui palju neid veel teest kõrvale jääb …? Vanu lagunenud hooneid, mida pole enam võimalik taastada või siis nõuaksid suuri investeeringuid, on väga raske müüa. Panga abiga piiriäärses piirkonnas kinnisvara soetamine on peaaegu olematu, samuti ei tunne kindlustusfirmad selliste hoonete kindlustamise vastu mingisugust huvi, mis tekitabki surnud ringi, ja nii need talukohad igavikku kaovad,” on Allese kurb.

Kui veel on, mida müüa, on müüjateks peamiselt pärijad, aga ka firmad, mis on ostnud suured kinnistud koos metsa ja maaga ning siis hooned lahku mõõtnud ning eraldi müüki pannud. Kui selline hoone on veel taastamiskõlblik, ostetakse see kas suvilaks või aastaringseks elamiseks. Maad on sellise maja juures Allese jutu järgi reeglina alla hektari.

 „Minu soovitus on neile, kes arvavad, et nende kinnisvara pole midagi väärt ja lasevad sellel lihtsalt laguneda – pange see müüki! Võtke julgesti oma piirkonna kinnisvaraspetsialistiga ühendust, tema aitab teid kindlasti! Julgen väita, et ei ole lootusetuid objekte, oluline on vaid hind ja juurdepääs kinnistule ja siis on vaja ära oodata õige hetk!” on ta veendunud. „Ühel päeval tuleb ka uus peremees! Eks maakler tahab ju parema meelega vahendada kortereid ja maju, mis asuvad maakonnakeskuses või selle lähedal ehk heas asukohas, aga piirialade kinnistud ootavad ka uusi peresid, nii et ma olen valmis neidki vahendama.” 

Üks siinse vara ostmise põhjus on kindlasti elamute madal hind, aga üha enam ka soov tulla tagasi kodukohta. „On olnud noori peresid, kes tulevad linnakärast eemale ja rajavad oma kodu metsade keskele. Mulgimaale soovitakse reeglina soetada maakodusid ja kuna kogu piiriäärne ala jääb Mulgimaale, siis on siin suhteliselt kergem ka uus omanik leida.”

Põllumaade müügi ja ostu kohta Viljandimaal ütleb Allese, et neid avalikus pakkumises peaaegu ei näegi, need liiguvad otse.

Pärnumaa

LVM Kinnisvara kutseline maakler Ats Rääk vaatleb Pärnumaa ja piirialade küsimust enda ametist lähtudes laiemalt: „Pärnule lähim on 65 kilomeetri kaugusele jääv Läti piir, aga rohkem mõjutab meid tegelikult 125 kilomeetri kaugusel olev Tallinn, mis on tegelikult ju ka piiriäärne linn. Inimesed voolavad sinnapoole, kus on töö ja head võimalused vaba aja veetmiseks. Paljud Läti poole jäävate alade elanikud on liikunud suunal Pärnu–Tallinn–Soome või Rootsi, osa neist on ka poolel teel pidama jäänud. Paljud on õnneks ikkagi paikseks jäänud, leidnud endale sissetuleku ja maaelu jätkub. Elanikkond vahetub pidevalt – ühed lähevad, teised tulevad. On levinud arusaaam, et keskusest kusagil kaugel on riigipiir ja seal olematu hinnaga kinnisvara, aga vähemalt Pärnumaa puhul on hoopis nii, et ääremaastumine on pigem sisemaa probleem.”

Iseloomustades Pärnust Ikla poole jäävaid alasid, kinnitab Rääk, et sinna elama kolija või suvekodu ostja peab olema rahakas. Mida lähemal veele, seda kallim on hind. „Häädemeeste valla kinnisvara hindu mõjutab mitte riigi-, vaid merepiir. Treimani mereäärsed talud on väga korras ja ilusad, mõnel on isegi privaatne tenniseväljak. Kablis elanikkond vahetub, restaureeritakse vanu kaptenite villasid. Päikeseloojang on nii ülev, et seda imetletakse mitu õhtut järjest, suvise lisaväärtuse annab Päikeseloojangu festival. Siia tullakse Tartust , Viljandist ja mujalt – Liivi laht on paljudele kōige lähemal asuv soe meri. Nii et omajagu on uusi tulijaid,” kinnitab Rääk. Kõige nõutumad on tema ütlust mööda aastaringse elamise võimalusega suvekodud, sest üha enam avarduvad kaugtöö tegemise võimalused.

Kuigi piiri lähedus ei ole ostuotsuste puhul kõige määravam asjaolu, toob Rääk välja võimalikke positiivseid nüansse, mis piirilähedasele kinnisvarale väärtust võivad lisada: „Piiriäärne kaubandus on  levinud nii eestlaste ja lätlaste vahel kui mujal maailmas, piiri lähedus annab võimaluse tutvuda hoopis teise keeleruumiga ja Häädemeeste on Kesk-Euroopale lähemal kui Tallinn.”

Ida-Virumaa ja Vene piiri lähedased alad

Hannes Hallik, Uus Maa Jõhvi-Narva büroo juhataja:

Venemaaga piirnevatel aladel on kinnisvarapakkumisi alati stabiilselt olnud. Odavad hoonestamata või lagunenud või kehvas seisukorras hoonetega maatükid, mille turuhind on vahemikus 0,5–2 eurot ruutmeetri kohta, leiavad kiiresti ostja. Võiks arvata, et võrreldes Narva-Jõesuuga on turg aktiivsem pindalalt suures Alutaguse vallas, kuid tegelikult on kinnistute tehingute arvu vahe marginaalne. Sõltuvalt aastaajast tehakse kuu jooksul kummaski regioonis u 20–30 maade ja majade ostu-müügitehingut. Elanikke on nii Alutagusel kui ka Narva-Jõesuus veidi alla 5000, nii et loogika on siin olemas. Samal ajal on aga kinnisvarahinnad Narva-Jõesuus märkimisväärselt kõrgemad. Merepiir ja Narva jõgi on need positiivsed faktorid, mis hindu kergitavad, samuti Narva lähedus. Mõnede merelähedaste kinnistute hinnad on Ida-Viru mõistes teinekord lausa ulmelised ja ulatuvad tihti üle 100 000 euro kinnistu kohta. Seda tingimustes, kus maatükil paikneb vaid kehvas seisus remonti vajav nõukogudeaegne puitkarkassmaja. Eelnevat võib laiendada ka Toila valla kohta, mis jääb küll piirist kaugemale sisemaa poole, kuid siingi on merepiiri olemasolu kinnisvarahindu tõstev faktor. Merest eemal asuvates külades tehakse tehinguid märksa madalamate hindadega ja seal kunstlikult ülespaisutatud hindadega kinnistutel ostjaid pole – pakkumisi on, kuid nõudlus väike. Pakkumishindu korrigeerides aga ostetakse mõõdukalt ka vähem atraktiivset kinnisvara.

Viimase kahe-kolme aasta tendents on põllu- ja metsamaa ostu-müügitehingute aktiivsuse tõus ning hinnad ulatuvad vähemalt 10hektariste põllumaade puhul kuni 5000 euroni hektari eest. Suurte, alates 20hektariste metsamaa kinnistute eest ka kuni 10 000 eurot hektari kohta.

Remonti vajavate maamajade puhul on põhilised ostjad kohalikud idavirumaalased, kes soetavad endale odavalt maamaja eesmärgiga see renoveerida, linnakorter müüa ja maale elama kolida. Kallimate, eelkõige Narva-Jõesuu, aga ka Toila elamute puhul on tihti soetajaks kohalikud ettevõtjad, kel raha rohkem.

Korteriturul on küllaltki tihti ostjaid Venemaalt. Vene residendil on võimalik piiriäärsetesse valdadesse või linnadesse soetada endale korteriomand ilma raskusteta. Kui raha olemas, siis tule ja osta. Peterburilasi on ikka Narva-Jõesuu rand paelunud ja kallimate korterite ostjad väikelinnas ongi suuresti Peterburist. Uutes ja rekonstrueeritud korterelamutes on tänu rikkale ostjaskonnale ruutmeetri hinnad võrreldavad Pärnuga, kus korterite müügitehingute mediaanhinnad jäävad vahemikku 1100–1200 eurot ruutmeetri kohta.

Suures osas Ida-Viru kinnisasjade (maade, metsade, hoonestatud kinnistute) puhul kehtib aga kinnisasja omandamise kitsendamise seadus. Tulenevalt riigikaitselistest kitsendustest on kolmanda riigi füüsilisel isikul, kes on nii Vene resident kui ka Eestis alaliselt elav Vene või Ukraina vm riigi kodanik, keelatud omandada kinnisasja näiteks Toila alevikus, Narva-Jõesuu linnas, endises Vaivara vallas, endiste Iisaku, Illuka ja Alajõe valdade territooriumil (nüüdne Alutaguse vald). Valitsuse korraldusega on see võimalik, kuid selleks peab ostjal seaduse järgi olema riiklikult oluline põhjus ja see on juba pigem erand, millega mina ei ole oma 12aastase praktika jooksul kokku puutunud.