Mereäärsel kinnistul maksab asukoht, emotsioon ja taristu

Pärnumaal Lääneranna vallas Saulepi külas Kõrksaarel müügis olev 2003. aastal valminud palkmaja ja 24,2 hektari suurune kinnistu on müügis 299 000 euro eest. Privaatsus on tagatud. Foto: OÜ Kinnisvaraekspert Pärnu

Mere ääres asumine võib kinnistu väärtust vägagi tõsta, aga ei pruugi. Maa Elu uuris, missugune on Pärnu- ja Läänemaa mereäärsete kinnistute pakkumise ja nõudluse suhe ning kuidas kujuneb hind.

Vestlusringis olid osaühingu Uus Maa Pärnu Kuninga büroo juhataja Feliks Krapp (edaspidi FK), osaühingu Kinnisvaraekspert Pärnu kutseline maakler Mai Arjakas (MA) ja Tarmo Annus (TA) Läänemaal tegutsevast Kinnisvara Vahenduskeskusest. Et mõistetega mitte eksida: mereäärne on otsese merepiiriga kinnistu. Kui merepiiri pole, saab rääkida vaid mere lähedusest.

Missugune on pakkumise ja nõudluse suhe, kui rääkida mereäärsetest kinnistutest?

TA: Ilusas looduslikus kohas asuvate merepiiriga kinnistute nõudlus on alati suurem kui pakkumine. See ei ole ajas muutunud ja seda tingib sellise kinnisvara väga piiratud hulk. Aga on ka kinnistuid, millel on merepiir olemas, kuid mille looduslikud või muud tingimused ei vasta ostja ootustele ning selline vara võib müügis seista kaua.

MA: Pääs merele, lummavad vaated ja päikeseloojangud – need meelitavad ostjaskonna kohale. Müügilausena on mereäärne kinnistu väga levinud, see tuuakse sellistes pakkumistes kohe esimesena välja. Mereäärsete majade ja kruntide hind on kallim ja valik väiksem. Õigesti hinnastatud kinnistute nõudlus on elav. Kui on hea hinna ja kvaliteedi suhe, saab objekt kiiresti müüdud. Mis on ülehinnatud, võib seista aastaid. Rohkem otsitakse mere äärde teist kodu rahulikuks puhkuseks kui aastaringseks elamiseks.

Kuidas kujuneb mereäärse kinnistu hind?

FK: Määravad asukoht, emotsioon, infrastruktuur ja projekti maksumus. Kui võtta näiteks Treimani kant Pärnumaal ja seal on kinnistu, kus on kuldne liivarand, fantastiline päevitamise ja ujumise koht, männimets, võib ainuüksi krunt maksta sada kuni sada viiskümmend tuhat eurot. Aga kui on krunt küll justkui mere ääres, aga vahel on meeletu roostik, mis sügisel lehkab, kus varasuvel on näljaste sääskede parved ja infrastruktuur on vilets, ei ole sellel erilist väärtust.

Muidugi mõjutavad hinda elektri ja kanalisatsiooni olemasolu. Kui kommunikatsioone pole, on kinnistut müüa raske. Elektriga on nii, et kui liitumispunkt on vähem kui neljasaja meetri kaugusel, toob Eesti Energia elektri majja ampripõhiselt, üks amper maksab 156 eurot. Aga kui liitumiskoht on kaugemal, tuuakse elekter kohale kulupõhiselt. See tähendab juba, et Eesti Energia ütleb hinna ja kuluda võib kümneid, kui mitte sadu tuhandeid eurosid.

Kui kanalisatsiooni ei ole, tõuseb teemaks puurkaevu rajamine ja kas omavalitsus toetab seda või mitte. On omavalitsusi, kes ütlevad: tulge meile elama, meil on maksumaksjaid vaja, maksame puurkaevu rajamise või osa sellest kinni. Kui vald ütleb, et pead ise hakkama saama, on situatsioon kohe teine ja muutub ka ostusumma või jääb tehing sootuks ära. Küsimus on projekti maksumuses. Juurdepääs on samuti oluline. Treimani külas on meil müüa suhteliselt suur krunt, loodus on ilus, aga infrastruktuur on puudulik. Müüme seda juba päris kaua.

 MA: Mere lähedus tõstab kinnisvara hinda, kuid tuleb arvestada muudegi asjaoludega. Inimene on nõus maksma oma krundilt otse vette jalutamise võimaluse eest. Suures osas on määrav asukoht ja hea juurdepääs, aga iga ost ja müük on erinev. Võib olla ka neid, kes tahavadki elada kohas, kuhu keegi teine tulla ei oska.

Turul seisavad müügis kinnistud, mis on ostetud buumi ajal ja nüüd soovitakse sama hinda tagasi saada. Õiglane hind on tähtis. Mul on praegugi klient, kes otsib Pärnu-, Saare- või Muhumaale mereäärset kinnistut, kuhu on hea juurdepääs, ilus vaade merele, oma merepiir, ehitusõigus, kommunikatsioonid lihtsalt rajatavad või juba olemas, aga praegu pole me veel sobivat kinnistut leidnud. Töö käib.

TA: Hind kujuneb kokkuleppe korras, sest mereäärseid kinnistuid on vähe. Omanike ootus on suur ja kauplemisruum võrdlemisi väike. Samad tegurid, mis tõstavad või langetavad hinda mujal, toimivad ka mere ääres. Kuna kinnisvaraäris on iga kinnistu unikaalne, on iga tehing ainulaadne ja statistika vaid numbriline näit, mis ei peegelda hindade tegelikku kujunemist.

Millised piirkonnad pakuvad enim huvi?

MA: Pigem loeb tervik: asukoht, juurdepääsud, kui on ainult krunt, siis ehitusõigus. Eelis on tõmbekeskustele lähemal asuvatel kinnistutel, et näiteks poeskäigule ei kuluks tunde. On looduse poolest väga ilusaid paiku, aga ostjaskond on piiratum, sest sinna on kauge sõita või puudub juurdepääs avalikult teelt.

TA: Läänemaal loeme kuumemaks piirkonnaks rannaäärt Elbikust Spithamini ja sealt edasi Keibu lahe äärset.

Kui määrav on kaugus linnast? Mis võib veel takistuseks saada?

FK: Maale ostetakse peamiselt suvekodusid, sest seal on raske tööd leida. Kuid osa kliente ongi tahtnud linnast ära, müünud siin korteri ja kolinud mitmekümne kilomeetri kaugusele. Nad on nõus iga päev sõitma mitukümmend kilomeetrit tööle ja tagasi. Enamasti otsitakse aga kodu kuni viieteistkümne kilomeetri kaugusele linnast, edasi hakkab hind kiiresti kukkuma, sest kaugelt tööl käies kulub rohkem aega ja kütust.

Nii mõnigi tehing jääb ära põhjusel, et pank ei pea maal asuvat kinnistut piisavalt väärtuslikuks. Enamik kinnistuid ostetakse ju pangalaenu abil ja laenu tagatiseks jääb ostetav kinnistu. Maal peab omaosalus olema 40 protsenti ja objekti väärtus piisav, et laenu garanteerida. Pangad ütlevad otse, et maal on kinnisvara vähelikviidne ja nad on nõus ostu finantseerima reeglina vaid 60 protsendi ulatuses, linnas on protsent 80. Kui tahad osta maale hoonestamata krunti, ei taha pangad seda üldse finantseerida.

Mere ääres on ka teised ilmaolud …

MA: Ilm võib olla muutlik, peab arvestama tuulte, tormide ja võimalike üleujutustega. Maakleri kohustus on mere ääres elamise ohtudele ja piirangutele tähelepanu pöörata, et ostja oleks teadlik kõikidest asjaoludest, vastasel juhul võib tegu olla varjatud puudusega.

FK: Mere lähedus võib isegi miinus olla, sest seal on tuuline, lähedal on sääskede paradiisiks olev roostik vms. Pärnu lähedal oli kena kaheksatoaline maja, mille hind ei olnud kõige soolasem, aga läbi tuli sõita naabri maalt ja kevadel tegid sääsed elu põrguks. Ei koli ju väikeste lastega sellisesse kohta elama.

Millal on kasulik müüa, millal osta?

MA: Parim aeg müüa on kevadel-suvel ja soodsamad hinnad ostjale on talvel. Aastaajast sõltub nii palju, et klient tahab näha talle huvi pakkuvat kinnistut kõige ilusama loodusega ajal. Ei lähe ju talvel lume all peidus olevat mereäärset kinnistut vaatama. Müügile mõjub hästi, kui teha fotod aastaajal, mil objekt näeb võimalikult kena välja. Muidugi võib leida kuulutusi ka talviste piltidega, aga reeglina otsitakse mereäärsel kinnistul suvist ilu. Kõige parem, kui fotosid on igast aastaajast.

TA: Huvi mereäärse kinnisvara vastu on aastaringne. Ostja otsib, kuni leiab.

Kuivõrd mõjutab tehingute hulka majanduse seis?

FK: Iga kinnisvaraobjekti müük on ainulaadne ja seda ei saa minu hinnangul majanduse hetkeseisuga siduda. On neid, kes ütlevad, et seda objekti nähes lihtsalt tekkis õige emotsioon ja vastupandamatu ostusoov ning nad teevad kõik, et summa kokku saada. Enamasti muidugi kalkuleeritakse kõik nüansid ja võimalused üksikasjalikult läbi.

MA: Kui inimestel on taskus rohkem raha, on arusaadavalt turg elavam. Majandusnäitajate kosudes tehakse rohkem positiivsest emotsioonist lähtuvaid oste.