Maa korraline hindamine ja maksustamine tuleb lahus hoida!

Tambet Tiitsu arvates tuleks maa maksustamispõhimõtted üle vaadata. Foto: Kristina Traks

Maa korralist hindamist ei ole Eestis tehtud viisteist aastat. Kuna maa turuväärtus on selle ajaga oluliselt muutunud, on selge, et praeguseks on eelmise, 2001. aasta hindamise tulemused vananenud, nende kasutamine on piiratud ja tekitab ebaõiglust.

Keskkonnaministeerium koostöös Maa-ametiga kavandab muudatusi maa hindamise seaduses, et hakata korralist hindamist tegema igal neljandal aastal ja eraldada hindamine maa maksustamisest. Maa korralise hindamise eesmärk on leida väärtused kõigile maakatastris registreeritud maatükkidele. Kuidas, miks ja millal neid väärtusi kasutatakse, tuleb eraldi otsustada. Teisisõnu – edaspidi peaksid nii eraomanikud kui ka riik tänu korralisele hindamisele saama kindla teadmise maa ajakohasest väärtusest, kuid sellele ei järgne automaatselt maa maksustamist, nagu näeb ette praegune seadus. Maa hindamine tuleb hoida lahus maksustamisest ja kavandatavas seadusemuudatuses on see ka selgelt kirjas.

Hindamise tulemused peegeldavad turutaset

Maa korralise hindamise perioodilisus ehk hindamine igal neljandal aastal tagab selle, et tulemused peegeldavad hindamise aasta turutaset. Ajakohase hinna teadmine korrastab kinnisvaraturgu ning aitab muuta tehingud läbipaistvamaks ja tegelikkusele vastavaks. Näiteks saavad maaomanikud hindamise tulemusi kasutada orientiirina hoonestamata maade müügi- või ostuhinna määramisel. Seda nii riigi tehtavates tehingutes (näiteks riigimaa enampakkumise alghindade määramisel) kui ka eraisikute omavahelistes tehingutes.

Lihtsalt leitav ja tegelikkusele vastav teave maa hindade kohta vähendab ka selliste juhtumite hulka, kus omanik saab maa eest turuhinnast madalamat tasu või vastupidi, maksab hulga rohkem. Korrektne ülevaade oma maa väärtusest kiirendab maaga seotud asjaajamist, samuti väheneb eksperthinnangute tellimise kulu. Näiteks küsivad kinnisvarabürood hoonestamata maa hindamise eksperthinnangu eest olenevalt vara asukohast ja liigist minimaalselt 200 eurot, keerukamate objektide eest mitu korda rohkem. Väikeste ja vähese nõudlusega maatükkide väärtuse hindamisel osutub taoline kulu ebaproportsionaalselt suureks. Kui aga eksperthinnangu asemel saab lähtuda ajakohastest hindamise tulemustest, hoiab see kokku nii eraomaniku kui ka riigi raha.

Automaatset maksutõusu ette ei nähta

Plaanitavad muudatused maa hindamises on aga muutnud maaomanikud murelikuks: kas uus hindamine toob kaasa maamaksu tõusu? Omanike rahustuseks saab kinnitada, et eelnõu ei näe ette automaatset maksutõusu. Maa korralise hindamise ja maamaksu vahele ei saa panna võrdusmärki! Hindamine on majanduslik analüüs, mille käigus leitakse igale maatükile väärtus. Maksustamine on aga poliitiline otsus, mis kuulub Rahandusministeeriumi valitsemisalasse ning vajab eelnevalt väga põhjalikku mõjude analüüsi.

Ka viisteist aastat tagasi ehk viimase hindamise järel esitati hindajatele sadu parandusettepanekuid ja pretensioone, mis olid seotud hindade tõusmise ja kartusega, et maamaks suureneb. Kuid nii see ju ei läinud, sest kohalikud omavalitsused kasutasid võimalust maamaksumäära langetada. Seda lubas nii tollal kui ka nüüd teha see, et maamaks laekub sada protsenti kohalike omavalitsuste eelarvesse ja selle suurus sõltub omavalitsuse kehtestatud maksumäärast, mis praegu on 0,1–2,5 protsenti maksustamishinnast. Näiteks 2001. aasta korralise hindamise tulemuste alusel oli elamumaa väärtus Tallinnas Kristiine linnaosas ligi 20 eurot ruutmeeter. Nüüdseks maksab maa samas piirkonnas ligi 100 eurot ruutmeeter. Et säilitada senine maksukoormus, võib omavalitsus langetada maamaksumäära 2,5 protsendilt 0,5 protsendini.

Maksustamispõhimõtted tuleb üle vaadata

Uue maa hindamisega samal ajal peaks Rahandusministeerium üle vaatama maa maksustamispõhimõtted ja koos kohalike omavalitsustega kaaluma täiendavate kaitsemehhanismide loomist, et vältida tulevikus maamaksu ebamõistlikku tõusu. Maksumäära üle otsustamine on Eestis olnud omavalitsuste pädevuses juba ligi kakskümmend aastat ja neil on nendes küsimustes kogemused. Väga tähtis on seegi, et omavalitsustel oleks pärast hindamistulemuste selgumist maksumäärade üle otsustamiseks aega vähemalt pool aastat kuni aasta, et nad jõuaksid oma elanikke teavitada, üle vaadata ja vajadusel muuta oma eelarvet jne. Maa hind erineb piirkonniti märkimisväärselt – valdavalt on see viieteistkümne aasta jooksul tõusnud, kuid mõnes kohas on jäänud samaks või isegi langenud.

Kuigi avalik arutelu juba käib, on siiski tähtis rõhutada, et uut maa korralist hindamist niipea ei tule. Keskkonnaministeerium ja Maa-amet on valmis saanud hindamise seaduse ja maakatastriseaduse muutmise seaduseelnõu väljatöötamise kavatsuse. Alles siis, kui kiidetakse heaks, et probleeme muud moodi lahendada ei saa, algab seaduseelnõu väljatöötamine. Maa hindamine on teema, mis läheb korda väga paljudele, seega kaasatakse seaduseelnõu ja selle seletuskirja koostamisse võimalikult suur ring huvitatud osapooli.

Kui Vabariigi Valitsus on eelnõu heaks kiitnud, jõuab see aruteludeks Riigikokku. Kõige varem võiksid kavandatavad muudatused jõustuda 1. juulist 2017, mis tähendab, et alles siis otsustatakse uue maa korralise hindamise läbiviimise aeg. Kõige varem toimuks järgmine maa korraline hindamine 2018. aastal. Ka hindamiseks kulub oma aeg, nii et tõenäoliselt saaksime Eesti maa ajakohased hinnad teada alles 2019. või 2020. aastal. Nii ettenägelikud peaksime me küll juba praegu olema, et siis ei peaks enam kahekümne aasta vanustest maa hindadest juhinduma.