/nginx/o/2016/06/02/5461099t1h262a.jpg)
Paljud Rail Balticu trassile jäävate maade omanikud on mures, mis saab raudtee ehitusega nende maadest ja kas trassi rajamine teeb tõesti lõpu põllupidamisele. Nüüd on küpsemas mõte lahendada olukord maatükkide ümberkruntimisega. Seadusemuudatuste ettepanekud on maa-amet juba teinud.
Rail Balticu pikkus Eesti territooriumil on umbes 200 kilomeetrit ning see läbib ligi 800 kinnistut. Osa neist on vaja trassi ehitamiseks osaliselt või täielikult võõrandada, osal rakenduvad piirangud. Kaudselt või otseselt puudutab Rail Balticuga seonduv umbes 200 maaomanikku. Ümberkruntimist saaks variandina kasutada mitte ainult raudtee rajamisel, vaid mistahes riiklikult oluliste objektide ehitamisel, mille puhul seni on rakendatud maade võõrandamist.
Maa Elu küsimustele vastas maa-ameti peadirektor Tambet Tiits.
Ümberkruntimine on praeguses Eestis üsna uus mõiste. Mida see tähendab?
Igas riigis tuleb ehitada riiklikult olulisi objekte, nagu raudteed, maanteed, sillad, lennuväljad. Enamasti põrkuvad selliste objektide rajamisel riigi ja eraomaniku huvid. Et neid küsimusi demokraatlikult ja tsiviliseeritud viisil lahendada, on enamikus Euroopa maades kasutusel kaks õiguslikku võimalust: maade läbirääkimiste teel võõrandamine ja kui kokkuleppele ei jõuta, siis sundvõõrandamine. Sellisel juhul ostab riik maa ära. Põhiline on see, et tuleb tasuda õiglast ja kohest hüvitist. Seda varianti on meil ka kasutatud, näiteks Eesti idapiiril peetakse maade osas veel eraomanikega kõnelusi.
Teine võimalus oleks ümberkruntimine. Näiteks olukord, kus ühe omaniku maad jäävad kahele poole raudteed. Kui meil on kõrvuti kaks-kolm kitsast maatükki ja keskelt läheb läbi raudtee, siis tahaksime jõuda olukorrani, et omaniku A maad jääksid ühele poole ja omaniku B maad teisele poole raudteed. Kui võrrelda ümberkruntimist sundväljaostmisega, siis väljaostmist ei toimuks ning omaniku maaomand väärtuse poolest ei väheneks. Samas kui läheneme olukorrale vaid võimalusega, et raudtee alla jääv maa ostetakse välja, siis tekiks omanikule väga tülikas seis, kus raudtee jookseks otse läbi tema maa. Palju mõistlikum oleks, kui kõik ühe omaniku maad oleksid ühel pool raudteed.
Ümberkruntimine on maakorraldustoiming, mille käigus muudetakse seniste kinnisasjade piire – need krunditakse ümber kindlat eesmärki silmas pidades. Näiteks kui soovitakse tõhustada põllumajanduslikku tootmist, siis krunditakse ümber üksteisest kaugel asuvad maaüksused, et moodustada suuremaid tootmisüksusi, vähendada kulutusi kütusele ning aega, mis kulub ühelt põllult teisele sõitmiseks. Piire võib muuta ka selleks, et tagada põllule parem juurdepääs, luua sobilikumad võimalused kuivendussüsteemi rajamiseks, hooldamiseks jne.
Kui aga eesmärk on uue teetrassi rajamine, siis krunditakse eraomanike maa trassi alalt mujale, et nad saaksid oma senist tegevust võimalikult tõhusalt jätkata. Ka saab ümberkruntimisega ühe omaniku maad koondada ühele poole teed, vältides sellega üle tee sõitmist.
Kas maade ümberkruntimine on praegu veel idee või on astutud juba konkreetseid samme?
Maa-ameti õigusosakond on koostöös teiste spetsialistidega ette valmistanud seadusemuutmise eelnõu, mis on nüüdseks keskkonnaministeeriumist edasi saadetud majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi.
Kuidas ümberkruntimine Rail Balticu maadel toimuks?
Kõigepealt selgitatakse välja olukord maadega: kes on sellega seotud isikud, millised õigused neil on ja keda peab ümberkruntimisse kaasama. Neile selgitatakse, mis on selle tegevuse eesmärk, millised on nende õigused, ja tehakse kindlaks, kas nad on asjaga nõus. Sunniviisiliselt ei saa ümberkruntimist teha, kuid ma usun, et maaomanikud on niipalju mõistlikud küll, et on nõus selle mõttega kaasa tulema.
Maatükkide ümberkruntimise aluseks on maa väärtus. Seda tuleb hinnata ja analüüsida. Kui maa-amet peaks saama õiguse ja vastutuse maaomanikega suhelda, siis me kõigepealt analüüsiksime ümberkruntimise võimalust ja pakuksime esimesena välja just selle variandi. Kui aga seda ei saa teha näiteks sobivate riigimaade puudumise tõttu või kui inimesed pole nõus, siis tuleb minna maa võõrandamise rada. Samas mõtleme veel kord otstarbekuse peale – kui näiteks piimatootmisfarm jääb ühele poole raudteed, kuid karjamaa on teisel pool, siis võiks abi olla just ümberkruntimisest. Praegu on aga nii, et mõne koha peale on raudteele juba projekteeritud suured viaduktid karja liikumiseks, seega ei ole ümberkruntimist variandina kaalutudki.
Praegune maakorraldusseadus ütleb, et ümberkruntimist saab taotleda maaomanik ja läbi viia maamõõtja. Meie ettepanek on, et taoliste suurte objektide puhul võiks seda algatada ja läbi viia ka riik ja maa-amet saaks oma kompetentsiga appi tulla. Peaks püüdma leida lahendusi, et maaomandid ja talud oleksid jätkusuutlikud ning trassi ehitamisega ei tükeldataks maad eraldi kasutatavateks osadeks.
Ümberkruntimine ei ole Eestis uus teema, seda rakendati sõjaeelse Eesti Vabariigi ajal. Muidugi ei ole see kerge protsess, sest kõigi maaomanikega tuleb läbi rääkida ja on võimatu öelda, kui kaua see aega võtab. Siiski pean seda väga mõistlikuks võimaluseks.
Ümberkruntimine ei anna ehitusõigust, kuid sisaldab planeeringuelemente selles suhtes, et maatükil on otstarve ja ligipääs. Ligipääsu küsimus on oluline, sest protsessi käigus võib tekkida maatükke, kuhu tuleb teed alles rajada.
Katsume nii teha, et ümberkrunditavad maatükid oleksid võimalikult võrdväärsed – teraviljakasvataja saaks ikka põldu ja metsakasvataja metsa. Tegemist on täiesti individuaalse lähenemisega igale maaomandile.
Kas selline lähenemine võiks vähendada maade sundvõõrandamisega seotud vaidlusi ja omanike meelepaha?
Arvan, et vaidluste arv väheneks küll edukate ümberkruntimiste arvelt. Kui vaadata sundvõõrandamisi, siis seal käib põhiline vaidlus maa väärtuse üle. Selle üle ei arutleta, kas kuskil on riigil äkki seismas samaväärne maatükk, mis võib-olla ei asugi kaugel. Raha üle vaidlemise asemel võiks kaaluda ümberkruntimist. Maade väärtuse üle vaieldes on tihti nii, et sellel võib asuda mõni omanikule oluline rajatis, millel laiemalt turuväärtust polegi. Näiteks on see omaniku väike laut, mis on talle oluline, sest ilma selleta ei saa ta piimakarja kasvatada. Samas ei saaks ta seda müüa. Et mängu tuleb ka õigluse printsiip, siis kujunebki olukord, kus õiglane kompensatsioon on suurem objekti tegelikust väärtusest.
Eesti sundvõõrandamise kogemus on üsna lühike võrreldes Euroopa maadega. Enamikus maades on just maakonnaplaneeringu kinnitamise kuupäev see tärmin, millal maa väärtus lukku läheb. Nii ei saagi tekkida olukorda, et hiljem hakatakse maa hinda üles kruvima, kuna on teada, et riik selle varsti ära ostab. Meil aga on nii, et teed juba ammu ehitatakse, kuid maade üle veel vaieldakse. Enamikus maades on ka nii, et ehitus läheb käima ja viimaste maaomanikest vaidlejatega lahendatakse vaidlused hiljem. Ei tekigi olukorda, kus mõni omanik on ehitamisele vastu ja siis ehitamine seiskub. Näiteks on meil praegu piiril mõnes kohas taoline olukord. See võib ka olla omanike seisukohalt täiesti põhjendatud, sest nad ei ole pakutava hinnaga nõus, kuna see ei tundu neile õiglane.
Mille üle veel seoses maadega vaieldakse?
Kui Eestis maareformi alustati, siis võeti eesmärk viia see läbi loetud aastatega. Oli debatt, kas teha seda kiiresti või täpselt. Võitis kiirus. Maad lubati ära vormistada vaid plaanimaterjali alusel, ilma piire tähistamata ja omanikele piirimärke kätte näitamata. Reformile andis see kiirust ja omanikud olid nõus. Aeg on aga edasi läinud, paljud omanikud vahetunud, mõõtmine ja kaardid palju täpsemad ja praegu tehtavad mõõdistused ei klapi enam sellega, mis varem kiirustades kaardi järgi tehti. Siit tulevadki vaidlused ja tülid – kust see maade piir nüüd ikkagi läheb.
Sagedasti on asja kordategemiseks vaja uut mõõdistamist, mis on kulukas ja mille peaks maaomanik kinni maksma. Emotsionaalsed vaidlused saavad alguse siis, kui tekivad uued naabrid, kes asjale tähelepanu pööravad. Minu esmane soovitus: enne kui te teisele meelepahaga midagi ütlete, otsige üles maamõõtja ja vaadake, kuidas on teil maad mõõdistatud. Paraku on nii, et kiire maareformiga tehti fundamentaalseid vigu sellega, et kogu töö tehti ära vaid plaanil. Maamõõtmise klassika on aga siiski see, et maade piir tuleb looduses piirimärkidega tähistada ning pererahvale ja piirinaabrile kätte näidata. Maamõõtja märgib piirid maha ja on naabrite vahel sõltumatu kolmas osapool.
Naabrite kõnelused piiri üle pole kerged. Meie ettepanek taolistest vigadest tulenevate arusaamatuste vältimiseks: kinnistusraamatus olgu näha kinnisasjad, mille piirid vajavad täpsustamist. Näiteks Skandinaavias sellist süsteemi kasutatakse ja maaomanikud teavad, et sellise teabe peale ei ole vaja ärevusse sattuda. Suurem osa Eestist on korralikult mõõdistatud ja pole mingit muret, kuid seal, kus on eksimused, tuleks neid märkida ja tunnistada, et on vaja teha vigade parandust. Seda enam, et inimesed eeldavad automaatselt, et riiklikus registris on kõik õigesti.
Tulles veel tagasi Rail Balticu maade juurde, siis mida trassi alla jäävate maade omanikud praegu peaksid tegema?
Jälgige asja arengut ja uudiseid. Protsess on pikk ja üleöö siin midagi ei muutu. Kui ümberkruntimiseks läheb, siis võetakse teiega kindlasti ühendust, sest tagaselja ei saa mitte midagi teha.
Ümberkruntimise ajaloost Eestis
/nginx/o/2012/04/25/1073868t1hde4c.jpg)