Tont metsas – välismaine investeerimisfond

Mart Erik mitte kuivanud metsas, vaid Söe arboreetumi hübriidlehiseallee juures, mis istutatud 1977. aastal. Foto: Viio Aitsam

„Mina olengi see, kes Eestimaad välismaalastele maha müüb,” ütleb metsamees Mart Erik, kelle ettevõte haldab praegu Eesti suurimat välismaalastele kuuluvat maatulundusmaade kogumit.

Esindate tonti, kes Eestis ringi liigub ‒ välismaa fondid, kelle kätte meie metsad kontsentreeruvad?

Jah. Mu patt on see, et parasjagu on mu ettevõtte, Kinnistu OÜ halduses ligi 31 000 hektarit Eesti maatulundusmaid, millest ligi 17 000 hektarit on metsa. Omanikud on välismaal. Meie korraldame nende maade majandamist.

Kas teie agendid need ongi, kes maaomanikke telefonikõnedega piinavad, metsa ja maade mahamüümist kauplevad?

Ei, meie agente ei kasuta ‒ koduleht ja kuulutused toimivad piisavalt hästi. Mingil ajal oleme küll helistajate kokkuostetud maade pakke ostnud, kui on pakutud. Aga nüüdseks on nende hinnad läinud nii kõrgeks, et varsti juba paar aastat pole seda teinud.

Kui suur osa helistajatest võiksid olla vahendajad ja kui palju nende seas on otse ostjaid ehk metsafirmade esindajaid?

Arvan, et lõviosa on vahendajad. Seda ma ei oska öelda, kas neid on juurde tulnud. Mulle helistatakse kord nädalas, kuid näiteks kolm aastat tagasi ei helistatud üldse. Arvan, et see, mis varem hästi töötas, ei lähe enam nii hästi, helistajatel on mitu ringi peale tehtud. Nüüd on raskem maamüüjaid leida. Helistajad ise saavad ilmselt korralikult sõimata ka.

Omanikud, kes on tahtnud metsamaad müüa, on suuresti selle ära müünud. Maa-ameti vabade maade oksjonid ka varsti lõppevad ... Kas lõpuks on metsamaa-ostjate lootused pärijatel, et ehk kaklevad ja müüvad oma metsa maha?

See on päris kujuteldamatu, kuidas võidakse kakelda. Näiteks kolm õde, kellest üks tahtis oma osa metsast müüa, sest lapsele oli hädasti raha vaja ... Nad isegi tere enam üksteisele ei ütelnud seitsme hektari metsa pärast. Või sugulased, kes pole metsa pärast kakskümmend aastat omavahel suhelnud.

Kui palju neid välismaiseid fonde Eestis üldse on, kes siinsete firmade kaudu metsamaa omanikud on?

Tegelikult suurtest metsaomanikest vähemus. Siin on ka välismaa firmade tütarfirmasid, nagu näiteks suurim erametsaomanik Tornator Eesti OÜ. Rohkem kui kaks kolmandikku juriidiliste isikute metsamaast kuulub meil Eesti kapitalil metsafirmadele.

Mis huvi on välismaistel fondidel Eestis maid kokku osta?

Suurte fondide investoritel on pangaarvetel palju raha ja nad paigutavad seda igale poole, muu hulgas ostavad maid. Üks suur põhjus, miks fondid üldse siin on, on see, et nad on leidnud: Eestisse on võimalik pikaajaliselt raha paigutada, seda ei võeta käest ära. Nad ei lähe näiteks enam põllumaid ostma Ukrainasse, kus poliitiline olukord seda kindlust ei anna. Kui meile samuti välisraha enam ei investeeritaks, võiksime olla üsna kindlad, et mingi jama on käes.

See jutt, nagu tahaksid välisfondid metsast hiigelkasumeid, ei vasta tõele. Nad ei võta suuri riske, nende tegutsemisviis on rahulik. Kui metsafondist meie tingimustes pakutakse üle 5% tootlust aastas, võib üsna kindel olla, et miski ei klapi. Fondide suurim risk muide on osta metsa või põllumaad liiga kallilt.

Kas nii-öelda peilitakse üle ilma, kuhu oma raha panna, ja siis äkki leiti, et Eestis on maaturg, soodus hind ja piisavalt turvaline?

Maid ostetakse kokku eri eesmärkidel. Eesti rikastel firmadel ja välismaistel fondidel on üks siht, väiksematel metsafirmadel tavaliselt teine. Firma, kelle äriidee tugineb raietöödel, ostab metsamaa, et teha raiet. Tal on vaja ostuks kulutatud raha üldjuhul kohe kätte saada ja ta võtab metsast maksimaalse võimaliku tulu kohe välja. Raiub ja siis kas jätab maa seisma või proovib seda edasi müüa.

Rikastel firmadel ja välismaistel fondidel on pikaajalisem strateegia. Toon kaks näidet. Üks on rootslaste Metsnik OÜ, kelle investeering on väga pikaajaline ja Eesti kontekstis erandlik. Nad on ostnud palju just neid maid kokku, mis on läbi raiutud, sageli ära lagastatud. Seal, kus on vaja raiuda, ka raiutakse, aga üldiselt need metsad tehakse korda, uuendatakse. Nendesse metsadesse pannakse päris palju raha ‒ see muide annab Eesti inimestele tööd.

Teine näide on Luksemburgi Dasos Capitali fond, kes esindab fondide tüüpilist tegutsemisviisi. Investeeringule on määratud tähtaeg, näiteks 15 aastat, ja kehtib reegel, et 15 aasta pärast ei tohi nende investeeringu, soetatud varade väärtus olla väiksem kui soetamise hetkel.

Siit tuleneb suur erinevus metsamaid ostvate ja raietööle suunatud väikeste firmadega. Ütleme, et piltlikult on kinnistul, kus suhteliselt palju raieküpset metsa, hind 100 ühikut. Oletame, et raiega saadakse tagasi 60 ühikut. Järele jääv väärtus ei ole mitte 40 ühikut, vaid vähem, vahest 20, sest niipea enam raietulu ei saa.

Metsafirmad, kelle siht on raiet teha, viivad raiega kinnistu väärtuse suurelt alla. Fond, kelle vara väärtus ei tohi kahaneda, ei tee kohe kõiki lubatud raieid ära. Näiteks meie hallatava metsamaa puidutagavara on praegu ligi 3 miljonit tihumeetrit, millest seadus lubaks 1,2 miljonit ära raiuda. Ometi on meie raiemahud suurusjärkude võrra väiksemad, sest lageda maa hind ei kataks enam vara algväärtust.

Ilma omakasuta üks investor ju ei investeeri?

Jah, aga soovitakse mõõdukat tulu, mis oleks olemas igal aastal. Ei võeta välja maksimaalset võimalikku hetketulu. Fondide metsamaid tuleks seetõttu pigem vaadata kui reservi.

Eestis on olnud ka üks fond viie aasta peale, kus viimase avaldatud bilansi järgi oli investeeritud 22 miljonit eurot. Kui viis aastat sai mööda, tegelikult läks kuueski, üritati investeering kätte saada, aga selle fondi kogu elu oli käinud ainult raiete peal ja seda raha seal enam polnud. Lõpuks saadi metsade eest pisut üle 15 miljoni, sest fond tuli lõpetada ja paljud investorid said mööda pükse.

Tavaliselt fondid arvestavad väiksema aastatuluga, aga lõpetamisel või müügil võib kasum olla suurem, kui näiteks maa või puidu hind on vahepeal kasvanud.

Rikaste investorite mõttelaad on teistsugune. Näiteks haldab minu firma ka fondide põllumaid ja nendel maadel on praegu 284 rentnikku. Kui me ostame põllumaa, arvestame nendega, kes neid maid sel ajal kasutab, üldiselt see kasutus jätkub. Me ei pane rendivõimalust oksjonile, kust saaksime 20‒30% suuremat renti, sest investoritele on tähtis ka see, kuidas kohalik rahvas elab.

Miks nii väga ühele välismaalasele peaks korda minema, kuidas Eesti maainimene elab?

See tähtsustamine on üldisem, haarab üldist majanduskeskkonda. Tegu pole ainult bisnisega, vaid rõhutatakse ka muid väärtusi. Nagu sertifitseerimiselgi: metsa saaks majandada nii, et hoopis rohkem raha saaks kätte, aga see pole kõige tähtsam siht. Sertifitseeritud metsa majandaja saab raha vähem ja ta majandab nii, et arvestatud on ka keskkonnaga, inimeste heaoluga jne. Kogu maailmas on suund sellele, et ei kahjustataks keskkonda ja kohalike inimeste eluolu.

Investoritel on vaja niisiis maailmale näidata, kui keskkonnahoidlikud ja tublid nad on?

Jah, aga see ei ole ainult näitamise pärast, vaid selle taga on ka moraalsed tõekspidamised. Seesama asi, mis on metsa sertifikaadiga.

Sertifikaati saab võtta ka kui moraalitut turuatribuuti: inimest, kes oma metsa hästi majandab, peaks usaldama, aga ei, ta peab hoopis hakkama tõendama, et on usaldusväärne tegija. Niisugust eraldi tõendamist õigustaks ainult turu globaalsus.

Mina räägingi globaalsest maailmast. Aga toon ühe kohaliku näite. Hiljuti pakuti meile müüa metsamaid, mida me ei osta sellepärast, et need ei vasta meie tingimustele: raie kaitsealal, meeletud rööpad, harvendusraied rinnuni kändudega. See on ebamoraalne käitumine metsas.

Investorite moraali iseloomustab see ka, et nad võiksid paigutada oma raha hoopis relvakaubandusse või kasiinodesse, äridesse, kus kasum oleks tõepoolest kiire ja suur. Nad ostavad hoopis metsa- ja põllumaid, kust sellist kiiret kasumit ei tule. Nende moraal on teine. Kusjuures ma ei taha halvustada legaalset relva- või kasiinoäri. Neil on ka oma koht maailmas.

Kas teie firma tegelebki siis nii fondide metsa- kui ka põllumaa haldamisega?

Jah. Me haldame ja majandame, meil on fondidega lepingud. Metsades raiume, istutame jne, tõstame sellega metsamaade väärtust. Maad paiknevad üle Eesti. Endal meil suurt personali pole, vaid tellime töid kindlatelt firmadelt. Rentnikest põllumeestega on omakorda lepingud.

Põllumehed kasutavad põldu, metsamehed saavad tööd ... Ikka tekib küsimus: miks ei võiks see maa olla eestlaste oma?

Kus see eestlaste raha siis on? Nagu ütlesin, on meil suuri eestlastest metsaomanikke ka, kes samadel põhimõtetel metsamaid majandavad nagu meie, raieid tehakse üsna ettevaatlikult. Aga põhiline on, et välisfondid on toonud siia raha juurde.

Aitasin rootslaste Metsnikul osta 25 000 hektarit maid aastail 2008‒2009, kui turg oli tühi, raie intensiivsus oli 20 aasta madalaimal tasemel. Palju oli neid firmasid, kes müüsid siis oma läbiraiutud alad ära, said raha ja pääsesid eluga, muidu oleks pankrot käes olnud. Sama on olnud põllumeestega viimastel kriisiaastatel ... Ta müüb, saab raha, ei ole pankrotti läinud, vaid tegutseb sealsamas renti makstes edasi. Välismaalaste raha on seega olnud teatud mõttes nagu puhver.

Kui fond otsustab Eestis oleva metsaomandi maha müüa, siis ilmselt müüb ta ikkagi paketti, sest see maksab rohkem?

Võib nii ja naa, see ei ole ära määratud. Meilgi on olnud nii, et näiteks ostame metsamaad, kuid kaasatulnud põllumaatüki oleme müünud konkreetse põllu kasutajale. Võime kõik kohe ka müüa, kui hind sobib.

Kujutan ette, et ühe fondi suur metsamaapakett hakkab tulevikus pigem välisturgudel liikuma, seal seda siis müüakse ja ostetakse.

Mis see loeb? Kui on raha, siis, palun, astu uksest sisse ja osta. Ei ole vahet, kas omand on kodu- või välismaine. Välismaisega tuleb Eestisse raha juurde. See, kes müüs maa, sai raha, ja ettevõtjad saavad tööd.

Oletagem, et olen metsakasvataja, mul on 1000 ha metsa, ma elatun sellest. Soovin omandit suurendada, aga mu mets piirneb fondi metsaga. Kas tulen teilt ostma?

Miks mitte. Me oleme küll ise ostujoonel, aga teeme ka müüke. Me ei müü seda metsa muidugi iga hinna eest, see on ka selge.

Tegelikult on paljud Eesti metsaomanikud sealmaal, et neil on nüüdseks tarkust, kogemusi ja omanikutunnet niivõrd, et võiks metsa juurde osta. Aga ei saa ‒ suured ostjad on kõigele käpa peale pannud.

Kas oleks pidanud kakskümmend aastat ootama, kuni metsaomanikud sealmaal? Kas kõik need inimesed, kes tänu metsa müügile on saanud oma elamud korda, lapsed koolitatud jne, oleksid pidanud siiani ootama, millal naabrimees lõpuks nii rikkaks saab, et suudab metsa eest õiget hinda maksta?

Omal ajal lätlased kaitsesid oma nõukaaegseid saeveskeid palgi eksporditollidega. Eestis oli eksport vaba. Tagajärg oli see, et just eestlased ehitasid Lätti esimese moodsa saeveski. Eesti Ekspress ja Postimees osteti välismaalastelt tagasi. Küllap jõuab järg ka metsa ja põllumaa kätte. Läheb pisut rohkem aega.

Kas juhul, kui mingi ELi erisus oleks tänaseni keelanud mis tahes metsamüüki välismaalastele, oleksid siin suured metsaomandid sündinud nii ehk teisiti?

Jah, loomulikult. Ainult et konkurents oleks olnud väiksem ja inimesed oleksid oma maanatukese eest vähem raha saanud.

Mis seis hetkel on, kas fonde võib juurde tulla?

Kiibitsejaid on kogu aeg. Arvan siiski, et eriti neid juurde ei tule, kuna paremad positsioonid on võetud. Pigem vahetuvad omanikud ja strateegia. Venelastest tihti räägitakse, et nad ostavad siin maid kokku. Mina pole neid Eesti metsades näinudki.

Uus tegija on Ikea oma fondiga, mis on siiani läbiraiutud kinnistuid ostnud. Neil on 1. jaanuarist sellega tegelemiseks oma firma ja meeskond.

Välismaise kapitali põhilised vormid Eesti metsas:

• Eestis asuva, välismaise kapitaliga ja metsa-puidusektoris tegutseva ettevõtte tütarfirma (nt Toftan Metsanduse OÜ).

• Välismaal tegutseva metsasektoriettevõtte, kontserni, ühenduse Eestis asutatud tütarfirma (nt Södra Metsad OÜ).

• Eestis registreeritud metsandusliku ja/või põllumajandusliku põhitegevusega ettevõte, mille välismaalased on ära ostnud (nt Palumetsa OÜ).

• Metsamajandajad on asutanud pigem tütarfirma, kes hakkab ka ise majandamist korraldama. Fondid on eelistanud osta Eestist sobiliku valmis ettevõtte ja anda metsamaad haldusettevõtte majandada.

• Fondide maatulundusmaade suurim (arvestatud ka põllumaid) haldusettevõte, Mart Eriku Kinnistu OÜ korraldab nelja firma metsamaade majandamist ligi 17 000 hektaril. Teise suure haldusettevõtte, Toomas Kamsi juhitava HD Forest Estonia (end Fest-Forest) seitsmel kliendil on metsamaid kokku 16 000 ha.

• Pingereas, kus kõik juriidilisest isikust metsaomanikud omandi suuruse järgi, on esimese kümne seas kolm välismaist metsade majandajat: soomlaste Tornator Eesti OÜ (kuulub Soome kindlustusseltsidele ja Stora Ensole), rootslaste Södra Metsad OÜ (Rootsi metsaomanike kontserni tütarfirma) ja Toftan Metsanduse OÜ. Esimese 25 seas on välismaise osalusega firmasid 10. Lisanduvast seitsmest kuus on fondide firmad.

• Maatulundusmaade koondumine juriidiliste isikute kätte on Eestis jätkuv tendents.

Allikas; maad.ee, Mart Erik, keskkonnaministeeriumi uuring 2015

Foto: Maa Elu