Umbes miljon eestimaalast elab kortermajades. Nende majandamise vorme on praegu peamiselt kolm: korteriühistud, hooneühistud ja korteriomanike ühisused. Enim levinud majandamisvormid on korteriühistud ja -ühisused, mida kokku on hinnanguliselt 22 000, neist 12 000 ühistud.
1. jaanuaril 2018 jõustuva uue korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt loob riik nendes majades, kus korteriomanikud uue aasta alguseks ise ühistut moodustanud ei ole, automaatselt seadusjärgse korteriühistu. Maa Elu palus õigusakti ja selle tulemusi tutvustada Eesti Korteriühistute Liidu juhatuse liikmel ja õigusosakonna juhatajal Urmas Mardil.
«Uut seadust ei tasu karta. Kui on küsimusi, on võimalik abi küsida, kuigi praegu on meie telefonid üsna punased. Kuna seadus võib keerukas tunduda, võiksid omavalitsused vastavaid koolitusi korraldada,» räägib Mardi.
Suurim muudatus ongi, et mõiste korteriomanike ühisus kaob Eesti õigussüsteemist ja kortermajades, kus aasta lõpuks ühistut asutatud ei ole, luuakse automaatselt seadusjärgne korteriühistu. Korteriühistute registri pidaja avab registris uue korteriühistu registrikaardi, millel on kirjas korteriühistu nimi ja mis on seotud kinnistusraamatus sama kinnisasja korteriomandiga.
Kui palju võiks uue seaduse tulemusel korteriühistuid juurde tekkida ja miks paljudes kortermajades seni ühistut loodud pole?
Hinnanguliselt lisandub umbes 10 000 korteriühistut. Põhjuseid, et ühistu on loomata, on laias plaanis kolm. Esiteks see, et inimesed on praeguse seisuga rahul, see tähendab, et nende majas on korteriomanike ühisus, mida valitseb mõne korteri omanik või firma ja elanikud ei ole pidanud vajalikuks otsuste tegemisse sekkuda, neil ei ole aega või ei taheta ühistu asutamisega end vaevata ja sellega seotud kulusid kanda. Ühistu loomine tähendab ju tutvumist õigusaktidega, suhtlemist ametnikega ja endale teema selgeks tegemist, et tulevikus oleks lihtsam majandada.
Kui lasta asjal minna isevooluteed, ühistut selle aasta sees mitte moodustada ja lastagi riigil luua seadusjärgne korteriühistu, mida see endaga kaasa toob? Kas keegi peab midagi kartma?
Majandamise põhimõtted jäävad samaks, ainult et tekib juriidiline isik, mille kaudu on õigussubjektsus kindlam. Ühistu on vääriline partner nii riigile kui ka pangale ja ettevõttele. Kui korteriomanike ühisus tahab praegu laenu saada, on panga vastus eitav või laen suurendatud intressiga, sest ühisuse esindusõigus on problemaatiline. Laenu võtmine saaks teoks, kui kõik korteriomanikud on sellega nõus. Võib ju öelda, et maja, kus elab neli pensionäri ja kolm joodikut, ei tahagi laenu saada, aga las nemad siis olla, enamiku majade elanikud tahavad ja suudavad oma koduhoone korda teha.
Aastail 1965–1990 valminud korruselamutele pole tõsist alternatiivi ja heaperemeheliku hoolduse korral võivad need veel pool sajandit vastu pidada, aga selleks, et maju korras hoida, tuleb omanikel koonduda. Parim võimalus selleks on korteriühistud. Eesti edukat korteriühistuliikumist seatakse eeskujuks kogu Euroopas ja paljud käivad meie kogemustest õppimas. Aga eks igas valdkonnas on häid ja halbu näiteid. Enamik ühistuid töötavad hästi. Muidugi ei saa eeldada, et seal, kus praegu ei tehta oma kodumaja parendamiseks mitte midagi, hakatakse nüüd uue seaduse jõustudes kohe tegutsema.
Eesti Korteriühistute Liit korraldab koostöös justiitsministeeriumiga infopäevade sarja, et uuest aastast jõustuvat seadust tutvustada. Huvi on olnud väga suur, näiteks Tartus jäi koguni 40 huvilist ukse taha, sest saali ei mahtunud üle 120 inimese. Tuli välja, et inimesed on pisut hirmul ja segaduses. Tähtis on teada, et ka siis, kui korteriühistut ise selle aasta jooksul ei asutata ja seda teeb riik seadusjärgselt, siis juhatuse liikmete määramine jääb ikkagi korteriomanike, mitte riigi otsustada. Omanikud peavad ikka ise kokku leppima, kes juhatuse liikmena või juhatuse liikme asemel hakkab ühistut esindama. Kui omanikud on praegu kehtiva õiguse alusel ametisse nimetanud valitseja, jätkab see valitseja esialgu oma tegevust.
Praegu tähendab ühistu moodustamine ka kulusid. Uuest aastast moodustab ühistu riik. Kas ühistu ise loomata jätmine võimaldab seega rahalist kokkuhoidu?
Kui sa kogu aeg loed seda sadat või kahtsadat eurot, siis küll jah. Aga kui mõelda, et see on minu kodu, ma tahan elada ilusas ja korras majas, tahan ühistu toimimisest aru saada, siis on tark ühistu ära moodustada ning protsessid ja seadused endale selgeks teha.
Kas linnas ja maal on seis erinev?
Asukoha järgi ei saa jagada. Renoveerimine pole sugugi ainult suurte linnade pärusmaa. Näiteks mullu pärjati tiitliga «Edukaim renoveerimisprojekt 2016» Ilmatsalu korteriühistu Aasa tee 1. Majas tehti ära sisuliselt kõik võimalikud tööd. Sealset renoveerimisprojekti iseloomustab ökoloogiliselt kestlik lahendus. Maja renoveeriti täismahus KredExi 40protsendilise toetusega: fassaadi soojustamine, küttesüsteemi, vee- ja kanalisatsioonitorustiku ning elektrisüsteemi väljavahetamine, uued keldrid jms. Varasem energiamärgis F asendus seal B-ga.
Väätsal, väikeses, aga tublis Kesk-Eesti alevikus, mis paistab silma iga-aastase kortermajade festivaliga, on üks maja juba renoveeritud, kaks renoveerimist alustamas. Rakverest võib aga saada esimene Eesti linn, kus kõik nõukogudeaegsed korrusmajad saavad uuendatud. Häid näiteid saab tuua pea kõikjalt.
Maal on maju, kus elavad ainult eakad, kelle sissetulek kulub toidule ja ravimitele. Nad ei suuda maja renoveerida. Mida neile soovitate?
Mingil juhul ei taha neid hirmutada. Muutub ju lihtsalt juriidiline staatus. Korteriomanik jääb korteriomanikuks, kes maksab arveid täpselt nagu praegugi. Kuni kümne korteriga majas ei pea ka valima juhatust ja ühistu raamatupidamine võib olla kassapõhine. Põhimõtteliselt jätkub senine elukorraldus. Samuti saab otsida isiku, kes on nõus kortermaja tegemisi vedama, kõigega ei pea ise tegelema. Kes endaga toime ei tule, saab kohalikust omavalitsusest taotleda toetusi. Omavalitsused teavad maju, kus on probleeme, ja inimestele tuleb appi minna, et ei tekiks kaost, näiteks küte võetakse välja. Kindlasti ei ole seda, et nüüd tekib ühistu ja sult võetakse korter ära.
On pooltühjasid maju, näiteks kunagise suurlauda kõrvale ehitatud kortermajad.
See on kõige mustem stsenaarium. Sellist maja ei olegi minu hinnangul võimalik majandada, eriti kui seal on kaugküte. Tuleb teha otsused ja tegutseda. Kui näiteks samas piirkonnas on veel selliseid maju, siis tuleks omavalitsuse eestvõttel nende majade elanikud koondada ühte või mitmesse elanikega maksimaalselt täidetud majja. Nii tekib hoone parendamisest huvitatud isikute ring, kellel on ka mingi likviidsus.
Kui korteril on omanik olemas, aga ta ei taha seal elada ega suuda seda müüa, saab kohtu kaudu määrata varale hooldaja, kes peab hoolitsema hooletusse jäetud vara eest, korteri välja üürima vms.
Kui pooled korteriomanikud on ühistu poolt ja pooled vastu, ei saa ühistut moodustada. Uuest aastast seda enam ei küsita?
Kehtiv kuldreegel on, et korteriühistu asutamise poolt peab olema enamus korteriomanikest ja sellele enamusele peab kuuluma omandist enamik. Kui see nii ei ole, siis viimasel ajal olen öelnud, et tehke endale teema selgeks, aga ärge nähke vaeva ühistu moodustamisega, uuest aastast tekib see niikuinii. On ka variant, et kõik tahavad ühistut luua, aga keegi ei taha vankrit vedada, sel juhul saab meie liidust ja meie piirkondlikest büroodest abi, pakume ka tasulist ühistu loomise teenust.